中古住宅の売主が行う住宅診断(ホームインスペクション)から注意すること

中古住宅の売主による住宅診断

売主もホームインスペクションをするが、、、

中古住宅を購入する際には、買主がその住宅の劣化状態や不具合を把握したり、リフォームや補修工事の参考としたりするために、住宅診断(ホームインスペクション)を住宅診断業者へ依頼しています。あくまでも買主が依頼することが一般的です。しかし、なかには売主が住宅診断(ホームインスペクション)を依頼しているケースもあります。

※追記:その後、法改正の影響もあり売主がインスペクションすることが非常に増えたが、後述するようにかえって買主にとってリスクが増えた。

中古住宅といえども、売主が不動産業者であることも少なくありません。このような場合には、売主である不動産業者がその物件の安全性などをPRするために住宅診断(ホームインスペクション)を利用しています。

売主が不動産業者ではなく、一般個人の方である場合でも住宅診断(ホームインスペクション)を売主が依頼しているケースも見受けられます。この場合も不動産業者が売主であるときと同様に、販売活動を不動産仲介業者にしてもらう上で有利でだと考えて実施していることもありますが、他に理由があることもあります。

売主の瑕疵担保責任の対策としての住宅診断

他の理由とは、「売却したあとの売主のリスクを抑えたい」というものです。中古住宅の取引では売主の瑕疵担保責任というものがあります。売却後に何か瑕疵が見つかった場合に売主が補修等の責任を負うというものです。引渡し後、3ヶ月などと期限を定めて売主が瑕疵担保責任を負うことが一般的です(免責といって責任を負わないケースもある)。

売主の立場としては、売却した後に補修責任を負うのはリスクです。できれば、補修工事の費用などを支出したくはありませんし、ほとんどの売主は買主との間でトラブルになることも好みません。よって、建物に問題が無いかどうか自ら住宅診断(ホームインスペクション)を依頼しておこうという売主が一部で見られるわけです。

売主と買主が住宅診断に求めるものは異なる

ただ、売主が住宅診断(ホームインスペクション)を利用するのは、瑕疵担保責任のリスク回避です。その瑕疵担保責任の瑕疵の対象は限定的なもの(例:主要な構造木部の腐食、シロアリ、雨漏り、給排水管の異常)ですから、買主が求めるもの(限定せずに様々な建物の問題点を知りたい)とずれがあります。

見つかった瑕疵を黙っておく売主もいる

また、売主の住宅診断(ホームインスペクション)で発覚した問題点を買主に全て報告するとは限りません。問題点を先に把握するために診断したにも関わらず、実際に発見されるとその対応にかかるコストや売りづらくなるというリスクを考慮して「気づかなかったことにする」という選択肢を選んでしまうこともあります。

残念ながら人もいろいろです、、、困った時となればなおさらです。一方で買主にとっては大きな買い物ですからリスクは大きいですね。

住宅の買主が常に意識しておくべきは、利害関係です。売主と買主では利害が対立しています。これは売主が悪いという単純な話ではなく、利害が対立するのは当然のことですから買主がそれを理解しておかなければならないということです。

売主と買主の間に入っている不動産仲介業者とも利害が対立しています。その理由は取引を成立させないと報酬が得られないからです。

売主の住宅診断は簡易的なもの

売主が実施している住宅診断(ホームインスペクション)の多くは、不動産仲介業者が斡旋したものです。そして、不動産業者が斡旋するインスペクション業者は、最低限の調査しか実施しておりません(本当は第三者としてみれば最低限にも程遠いものですが)。

売主の調査は限定的

調査項目・調査範囲が限定的であるあるだけではなく、せっかく調査して知りえた大事な情報も売主や買主へ報告されないことが非常に多いです。

なぜ報告されないかといえば、報告内容が国交省の示す基準に該当するもののみが報告され、該当しないものは報告しなくてよいことになっているからです。この基準は、極端な劣化事象が対象となっており、その一歩手前の症状は無視されます(報告されない)。

たとえば、基礎の欠損深さが20mm以上あれば劣化事象として報告することになっておりますが、15mmの深さなら報告されません。報告書に記載されることもないのです。それどころか、報告書では劣化事象等がないと表示されることになります。

実際には、基礎の欠損が15mもあったならば、早めに補修しておくべき症状です。基礎が建物の大事な部位であることはわかると思いますが、これだけの欠損を何もせず放置しておくことは、建物の寿命を縮めることになる事象だからです。繰り返しますが、建物の寿命を縮めるような大事な事象が報告されないのです。

買主に知らされない調査結果の事例をもっと詳しく知りたいなら、「売主・不動産会社のホームインスペクション(住宅診断)の注意点」がよい参考になります。

これは一例ですが、不動産業者が斡旋するホームインスペクション(住宅診断)のほとんどが、このようなものです。買主が住宅診断を希望すれば不動産業者が息のかかった業者を斡旋しようとしますが、これも同じ結果を招きます。

こういった現実を理解して対処することが住宅購入では大事なことです。買主としては、できる限り自分で住宅診断(ホームインスペクション)を依頼して利用する方向で考えたほうがよいでしょう。

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